近日，一则取消公摊央视给回复了，绝对没变化，你们可以放心了！的消息在社会化媒体上引发广泛讨论。这看似矛盾的表态背后，折射出我国房地产市场中公摊面积这一中国特色制度的复杂性与争议性。公摊面积作为购房者看不见却要买单的部分，长期以来备受诟病，而此次央视的回应再次将这一话题推向舆论风口。

  公摊面积制度起源于上世纪90年代住房商品化改革初期，主要是指由整栋楼的产权人共同分摊的建筑面积，包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等公共区域。这一制度的初衷是为了合理分担公共空间的建筑成本，保证小区公共设施的建设和维护。

  然而在真实的操作中，公摊面积逐渐演变为开发商模糊处理、甚至不当牟利的工具。据不完全统计，我国多数城市的住宅公摊系数在20%-30%之间，部分豪宅甚至高达35%-40%。这在某种程度上预示着购房者支付100平米的房款，实际使用面积可能只有60-70平米，买100平只得70平成为普遍现象。

  与国际通行的按套内面积计价相比，我国的公摊面积制度确实显得独具特色。在日本、美国等发达国家，房屋销售普遍采用实用面积（即套内面积）计价，公共区域面积不计入销售面积但通过物业费等形式分摊。这种透明化的做法避免了公摊面积带来的诸多纠纷。

  央视此次关于公摊面积绝对没变化的回应，看似简单，实则反映了这一制度变革面临的深层次困境。

  开发商的强烈是首要因素。公摊面积的存在使得开发商能够在相同土地面积上获得更高出售的收益，取消公摊意味着开发商利润空间的直接压缩。据行业内部估算，若取消公摊按套内面积销售，开发商每平米售价需提高25%-30%才能维持原有利润水准，这在当前房地产市场下行期尤为敏感。

  制度衔接难题同样不容忽视。我国现有的房地产登记、交易、税收、物业费等制度体系都是建立在建筑面积（包括公摊）基础上的。贸然取消公摊将导致整个体系的重构，涉及数十个相关法律和法规的修订，其复杂程度不亚于一次系统性改革。

  房价表现的政治考量也是一个微妙因素。在统计上，取消公摊改按套内面积计价将导致房价数据立即跳涨20%-30%，这种数字上的变化可能引发市场恐慌和社会不稳定，这是决策层不得不慎重考虑的问题。

  值得注意的是，2019年住建部在《住宅项目规范》征求意见稿中首次提出住宅建筑应以套内使用面积进行交易的表述，曾被视为取消公摊的信号。但四年过去，这一改革仍停留在研究论证阶段，足见其推进难度。

  公摊面积引发的争议绝非仅是数字游戏，而是关乎千万家庭切身利益的民生问题。

  信息不透明是最直接的痛点。当前购房合同中虽然要求注明套内面积和公摊面积，但普通消费者既难以核实公摊计算的准确性，也无法有效监督公摊区域是否被开发商挪作商用。北京某楼盘就曾爆出将本应属于业主的公共区域改为营利性会所的纠纷。

  物业费不公平是另一大争议。业主不仅按建筑面积（含公摊）购房，还需长期按同样标准缴纳物业费、取暖费等。这在某种程度上预示着业主需要为虚增的面积持续支付费用，而物业公司对公摊区域的维护质量却往往难以令业主满意。

  精装修标准缩水问题同样突出。近年来精装修房成为市场主流，开发商通常按含公摊的建筑面积收取装修费用，但实际装修仅针对套内面积。以一套公摊25%的房屋为例，业主相当于为不存在的25平米支付了数万元的装修款，这显然有失公平。

  纵观全球主要国家的房地产交易制度，按套内面积计价是普遍做法，但具体细则各有特点。

  香港地区（公摊制度的发源地）在2013年已开始推行实用面积计价，要求开发商在销售时必须明确标注实用面积，并将公摊面积单独列出。新加坡则采用分层地契制度，公共区域产权归全体业主共有，不计入销售面积但通过物业费分摊维护成本。

  1.信息披露透明化：强制要求开发商在广告、样板间、合同中以显著方式标注套内面积和单价，改变当前仅突出建筑面积的营销方式。

  2. 计价方式双轨制：过渡期内允许建筑面积和套内面积并行计价，逐步引导市场转向套内面积计价习惯。

  3. 费用征收合理化：推动物业费、取暖费等与套内面积挂钩，减少公摊面积带来的长期负担。

  4. 监督管理体系完善：建立第三方公摊面积测量和公示制度，杜绝开发商随意增加公摊比例的行为。

  5. 法规配套跟进：逐步修订《商品房销售管理办法》《物业管理条例》等相关法规，为最终取消公摊创造条件。

  提高面积意识：在看房时主动询问套内面积而非仅关注建筑面积，计算实际得房率（套内面积/建筑面积）。一般来说，多层住宅得房率应在85%以上，高层住宅在75%以上属于合理范围。

  细查合同条款：认真核对购房合同中关于面积差异处理的条款，确保有面积误差超过3%可退房等保护性约定。同时留意公摊面积的具体组成和位置说明。

  留存宣传证据：保存开发商关于得房率、公摊比例的广告宣传资料，这些在法律上可作为维权依据。某地法院就曾判决开发商因实际得房率低于宣传承诺而赔偿业主损失。

  集体维权策略：若收房时发现公摊面积异常增大，应联合其他业主共同委托专业机构复测，并通过消费者协会或法律途径维权。近年来，广东、重庆等地已出现多起业主成功维权案例。

  央视此次关于公摊面积无变化的回应，既是对当前现实的客观陈述，也折射出房地产深层次改革的复杂性。从长远看，取消公摊面积是大势所趋，但需要最大限度地考虑市场承担接受的能力和制度衔接问题。对消费的人而言，在现有制度下增强专业相关知识、提高维权意识，或许是更为现实的应对之道。公摊面积的争议最终怎么样才能解决，不仅关乎千万家庭的切身利益，也是观察中国房地产市场规范化进程的重要窗口。

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